La salle de Paea — climatisée, neuve, à côté

Pourquoi Paea change tout

Le raisonnement recommencé

La première version de ce plan était calée sur Papeete, contre Fitness Park : un club privé de 150 places à 12 900-29 900 XPF, qui vendait la rareté. À Paea, cette idée n'a plus de sens — et le vrai gisement est bien meilleur.

Ce qui existe	Où	État
Association Sportive Manu Ura de Paea	salle omnisport Tenania Bessert	structure associative dans un équipement municipal, non climatisée
Association Toa Enana no Paea	PK 19,100 côté montagne	structure associative, non climatisée
Fitness Park	Mamao, Papeete — 1 000 m², 5 495 XPF/mois	30 à 40 min de trajet en heure de pointe

Les deux structures de Paea sont des associations, pas des commerces — elles figurent comme telles au listing officiel des clubs Pass'Sport de la Direction de la jeunesse et des sports. Autrement dit : il n'existe aucune salle de sport commerciale à Paea. Le marché n'est pas concurrentiel, il est vierge — ce qui est meilleur, et plus risqué : personne n'a encore prouvé qu'on vend un abonnement payant dans cette commune.

L'actif, c'est le trajet que le client ne fait pas. Aller s'entraîner à Papeete après le travail, c'est 30 à 40 minutes à l'aller en heure de pointe, autant au retour : plus d'une heure de voiture pour une heure de sport. Personne ne tient ce rythme trois fois par semaine. C'est pour cela que les deux salles de Paea, aussi mauvaises soient-elles, ont des clients — et c'est exactement la place à prendre.

Ce qu'on vend, en trois mots

Climatisée. Neuve. À côté. Pas un club fermé, pas du luxe : la salle normale qui manque à la commune, ouverte par badge 24 h/24, à un prix que Paea peut payer.

Le bassin

Qui peut venir sans prendre la RT1

Commune	Habitants (recensement 2022)	Distance
Paea	13 021	sur place
Punaauia, moitié sud	~14 000	quelques minutes, dans le sens creux
Papara, nord	~6 000	quelques minutes, dans le sens creux
Bassin réel	~33 000	sans jamais monter vers Papeete

250places

163membres = point mort

0,49 %du bassin au point mort

Une personne sur 200 dans le bassin, et il n'existe aucune alternative climatisée à moins de trente minutes. C'est plus exigeant que le club privé de la version précédente — c'est le prix d'un positionnement de proximité — mais c'est adossé à un manque réel, pas à un pari sur le prestige.

La grille

Au-dessus des deux salles locales, à peine au-dessus de Fitness Park

Formule	Par mois	Ce qu'elle donne	Places
Accès	7 900 XPF	badge 24/7, salle climatisée, matériel neuf, vestiaires et douches	150
Suivi	11 900 XPF	+ programme et bilan mensuel avec le coach	80
Privé	22 900 XPF	+ 4 séances de coaching individuel par mois, créneau réservé	20
Recette annuelle à plein	31 140 000 TTC	soit 26 844 828 hors taxe — les prix affichés sont TTC, la TVA à 16 % n'est pas à nous	250

Droit d'entrée : 20 000 XPF, une seule fois. Bien plus bas que les 50 000 de la version Papeete : à Paea, un droit d'entrée élevé est un mur à l'entrée, pas un signal de rareté.

7 900 XPF, c'est 2 400 de plus que Fitness Park — et zéro trajet. Le calcul que fait le client : une heure de voiture par séance, trois séances par semaine, c'est plus de dix heures par mois. Personne ne les vend pour 2 400 XPF.

L'argent : qui paie l'investissement

17,1 millions

Investissement	XPF	Note
Matériel de force et cardio, neuf, rendu Tahiti (fret et douane compris)	9 000 000	le neuf est obligatoire pour l'AEPE
Aménagement : climatisation et ventilation, sol, douches et vestiaires, normes ERP, contrôle d'accès par badge, vidéosurveillance	6 000 000	la climatisation est le produit, pas une option
Dépôt de garantie du bail, 3 mois	1 080 000
Fonds de roulement, assurance, lancement	1 000 000
Total	17 080 000

Financement	XPF	Statut
AEPE — 50 % des dépenses HT, plafonné	3 000 000	à confirmer DGAE
Prêt d'honneur Initiative Polynésie — 0 %, sans garantie	2 500 000	à confirmer
SOFIDEP PACE — 2 %, différé jusqu'à 24 mois	5 000 000	plafond du dispositif
Droits d'entrée des 125 premiers membres	2 500 000	encaissé avant l'ouverture
Reste à trouver	4 080 000	apport, ou prêt bancaire

C'est le point dur du dossier. Le SOFIDEP plafonne à 5 M et renvoie au cofinancement bancaire au-delà : les 4,08 M manquants sont soit un apport, soit un prêt bancaire monté avec le dossier SOFIDEP. À poser à la banque en même temps, pas après. Et le piège AEPE reste entier : une dépense payée avant le dépôt du dossier est définitivement inéligible — on demande tous les devis qu'on veut, on ne règle rien.

L'exploitation, à 250 membres

Ce qui reste chaque année

Ligne	XPF / an
Abonnements — 31 140 000 TTC, soit hors taxe	+26 844 828
Loyer — 300 m² à 1 200 XPF/m²/mois	−4 320 000
Électricité et climatisation	−2 400 000
Coach, présent 25 h par semaine sur créneaux affichés	−2 400 000
Ménage externalisé	−1 200 000
Ma rémunération de dirigeant	−3 600 000
Assurance, entretien du matériel, logiciel d'accès et de prélèvement, télésurveillance	−1 800 000
Amortissement — matériel sur 8 ans, aménagement sur 10	−1 725 000
Résultat avant impôt	+9 399 828
Impôt sur les sociétés, environ 25 %	−2 349 957
Ce qui reste, en plus de mon salaire	+7 049 871

Charges annuelles hors amortissement : 15 720 000 XPF. Revenu hors taxe par membre : 107 379 XPF par an, soit 8 948 par mois.

Point mort : 163 membres. Sur 250 places, soit 65 % de la capacité. Retour sur les 17,1 M investis : 30 mois.

Pourquoi il n'y a pas d'accueil à temps plein : l'accès se fait par badge 24 h/24, le coach tient des créneaux affichés, le ménage est externalisé et la salle est sous télésurveillance. C'est le modèle de Fitness Park, et c'est ce qui rend l'exploitation tenable à un prix que Paea peut payer. Une salle avec réception permanente coûterait 2,4 M de plus par an — soit 25 membres de point mort en plus.

Simulateur

Bouge les curseurs, tout se recalcule

Membres — 250 Prix moyen par membre et par mois, TTC — 10 380 XPF Loyer mensuel — 360 000 XPF Masse salariale totale, ma rémunération comprise, par an — 6 000 000 XPF

26 844 828recette annuelle hors taxe

7 049 871marge nette après impôt

163membres au point mort

30mois pour rembourser les 17,1 M

Le cadre légal

Trois déclarations, une vraie barrière

Obligation	Fondement	Délai
Déclaration d'établissement d'APS	délibération n°99-176/APF du 14/10/1999	avant l'ouverture
Déclaration d'encadrement contre rémunération	formulaire DJS	1 mois avant
Déclaration ERP (établissement sportif, type X)	arrêté HC n°4059/CAB du 23/10/2020	mairie ~2 semaines, haut-commissariat 72 h avant

La vraie barrière, c'est la carte professionnelle d'éducateur sportif — délivrée par arrêté du Président du gouvernement, valable 5 ans, réservée aux titulaires d'un diplôme homologué. Je ne peux pas encadrer moi-même sans elle. Donc l'encadrement est porté par un coach titulaire et j'exploite l'établissement : la même logique que Manutea sur le jet-ski.

Cette barrière est aussi une protection : elle est la raison pour laquelle un concurrent ne se monte pas en un mois. À Paea, où deux salles occupent le terrain sans investir, c'est ce qui laisse le temps de prendre la place.

🔴 La densité réglementaire commande la surface, donc le loyer. Les établissements d'APS sont soumis à un minimum de surface et de volume d'air par personne présente. Cela ne limite pas le nombre d'adhérents, mais décide des 300 m². À demander par écrit à la DJS, avec la question de la carte professionnelle.

Ce que les deux revues ont cassé

Deux versions mortes avant celle-ci

Version 1 — Papeete, 120 places, premium

Elle annonçait un point mort à 64 membres, 8,36 M de marge et 500 000 XPF d'apport. Recalculée, elle perdait 245 690 XPF par an à effectif plein. Six postes manquaient : la TVA (16 %, bien au-dessus du seuil de franchise), l'impôt sur les sociétés et la patente, ma propre rémunération, une deuxième personne, le dépôt de garantie et les normes ERP, et un amortissement à 10 ans trop long pour du matériel intensif.

Version 2 — Papeete, 150 places, 12 900 à 29 900 XPF

Corrigée des six postes, elle tenait sur le papier. Mais elle vendait de la rareté à des gens qui n'en veulent pas. À Paea, le client ne cherche pas un club fermé : il cherche une salle correcte à moins de dix minutes de chez lui. Demander 12 900 XPF là où Fitness Park en prend 5 495 n'avait de sens que face à Fitness Park — pas face à deux salles sans climatisation.

	V1 Papeete	V2 Papeete	V3 Paea
Places	120	150	250
Prix d'entrée de gamme	9 900	12 900	7 900
Point mort	64 (faux)	95	163
Investissement	14 000 000	17 125 000	17 080 000
Résultat net, mon salaire déjà payé	−245 690	+8 094 181	+7 049 871
Ce sur quoi ça repose	le prestige		un manque réel

La version 3 gagne un peu moins que la version 2 sur le papier. Elle repose sur quelque chose de vérifiable : deux salles sans climatisation et une heure de voiture. C'est le meilleur échange du dossier.

Ce qui n'est pas vrai, et qu'on m'a raconté

Le démenti à enregistrer

La presse et les cabinets annoncent une défiscalisation locale polynésienne sur quatre secteurs — hébergement touristique, nautisme, transport et sport — à 30 ou 40 %. Sur le sport, ce raccourci ne tient pas.

Ce qui existe vraiment	Objet	Référence
Crédit d'impôt financement de sociétés sportives professionnelles	financer un club pro, seuil 5 M XPF/an	LP.2242-1 et s.
Crédit d'impôt navires de pêche sportive	un bateau, pas une salle	LP.926-30
Mesures 2019 « tourisme, mer, sport, retraite »	60 %, projets hors Tahiti	communiqué gouvernemental

Aucun texte trouvé ne rend une salle de sport commerciale éligible à la défiscalisation locale. Le seuil général commence à 10 M XPF et l'accès passe par un agrément DICP. Elle n'est donc pas comptée dans le plan de financement : elle n'y entrera que prouvée. Si la DICP dit oui, les 4,08 M qui manquent disparaissent d'un coup.

Les quatre appels, dans l'ordre

Rien ne se signe avant

DICP — une salle de sport entre-t-elle dans la défiscalisation locale ? Réponse par écrit. C'est l'appel qui déplace le plus d'argent.
DGAE — 40 50 97 97 — le matériel de musculation neuf est-il une dépense AEPE éligible ?
DJS — 40 50 18 88 — densité réglementaire par personne présente, carte professionnelle si accès libre, liste des diplômes homologués.
SOFIDEP — 40 50 93 30, Initiative Polynésie — 40 57 09 19, puis la banque pour les 4,08 M — le cofinancement se monte avec le dossier SOFIDEP, pas après.

La règle qui protège tout le plan

Le bail ne se signe pas avant

Aucun bail signé avant 60 pré-adhésions payées. Le montage prévoit déjà d'encaisser 2,5 M de droits d'entrée auprès des 125 premiers membres avant l'ouverture : il suffit d'en faire une condition. 60 pré-adhésions à 20 000 XPF, c'est 1,2 M encaissés et 37 % du point mort déjà vendu avant le premier loyer.

C'est un test plus dur qu'une étude : il ne demande pas ce que les gens pensent du projet, il demande leur argent. Et il répond à la seule question qui compte — est-ce qu'on vend un abonnement payant à Paea ? — avant que quoi que ce soit d'irréversible soit engagé. Si les 60 ne viennent pas, il n'y a pas de bail, pas de matériel commandé, pas de dette.

Les hypothèses fragiles

Ce qui peut faire tomber le plan

🔴 Aucune salle commerciale n'a jamais tourné à Paea. Les deux structures existantes sont associatives : personne n'a démontré qu'un abonnement payant se vend dans cette commune. C'est exactement ce que la règle des 60 pré-adhésions met à l'épreuve.
🔴 Le prix. 7 900 XPF, c'est 44 % au-dessus de Fitness Park, et sans commune mesure avec une cotisation associative. Le pari est que le trajet évité, la climatisation et le matériel neuf valent cet écart.
Les 4,08 M manquants. Le plan ne boucle pas sans un prêt bancaire ou un apport. Tant que la banque n'a pas répondu, ce dossier n'est pas financé.

Restent à lever : les tarifs des deux associations, qui ne sont publiés nulle part ; le loyer réel à Paea (les annonces publiées portent sur Papeete, Punaauia et Taravao, pas sur Paea) ; la consommation électrique réelle d'une salle climatisée de 300 m² sous ce climat ; et le taux de résiliation local, sur lequel il n'existe aucune donnée publique.